421～20104202010421～2011420600660管理费维修费保险费用②18198③1818④1212年运营费用年收益
税金⑤
⑥②③④⑤⑦①⑥1428457250484
1056
1161615516
f2011421～201242020124212013420
720720
216216
1818
1212
12672167521267216752
5524855248
（4）确定报酬率综合考虑，确定报酬率为7％（计算过程略）。（5）确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：
1674050（元）。2．市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本计算公式为：比准价格可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（1）可比实例相关情况可比实例比较因素一览表（略）
（2）建立可比价格基础（略）（3）选取比较因素及因素条件说明根据《房地产估价规范》（GBT502911999）及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。1）交易情况交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。2）交易日期交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。3）区域因素和个别因素估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。4）估价对象与可比实例比较因素情况见表5表5估价对象与可比实例比较因素情况
影响因素交易情况交易日期繁华商业区域估价对象正常2009421小区级可比实例1正常2009315小区级可比实例2正常20081230小区级可比实例3正常2009222小区级
f程度区域因素
商业设施聚集状况
小区级综合专业商小区级综合专业商小区级综合专业商小区级综合专业商场场场场
交通公交便捷程度条件交通通达程度城市规划功能分区限制
12路公交线
1～2路公交线
1～2路公交线
1～2路公交线
双向二车道
双向二车道
双向二车道
双向二车道
商业、住宅
商业、住宅
商业、住宅
商业、住宅
环境欠整洁，但经环境欠整洁，但经环境欠整洁，但经环境欠整洁，但经环境区域环境营气氛良好临街临街道路类型状况临街位置距区域商业中心距离距公交站点距离个别因素层高面积形状100～5001