【2011】1某旧商业用房的面积为20000平方米业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元平方米，以后每年租金上调4。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元平方米分两期投入，前半年均匀投入60，后半年均匀投入40，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元平方米，年租金增长率为5，空置率为10，运营费用为有效毛收入的30。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。报酬率为10
【2011】2某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000，规划容积率为20，其中配建20的限价房，限定价格为4800元，其余80为商品房。该项目建安费用为1500元，前期工程费、管理费分别为建安费用的10和6；至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需15年，还需投入40的建安费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为使工程停滞05年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需要缴纳的税费为购买价的3，同类商品房的售价为7000元，销售费用和销售税费分别为售价的3和6，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。
【2012】1某写字楼的持有期估计为10年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5，运营费用每年增长3；该类房地产的报酬率为8，持有期结束时的资本化率为10，转让税费为转售价格的6。请计算该写字楼目前的收益价值。（8分）
【2012】2某厂房的建筑面积为4800，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为8000，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元／，目前的工业地价指数为102．10（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好170。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元／，专业费为建筑安装工程费的6，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3销售费用为重新购建价格的2，年利息率为6，建设期为1年，建筑安装工程费、专业r