信托有限责任公司风险管理部项目风险评估报告
编号：号信托业务审批委员会：我部对北京业务二部提请贵委员会审批的“安泉X号（景瑞宁波置越）集合资金信托计划”（以下简称信托计划）进行了设立前的风险评估。本信托计划的主要交易对手为景瑞及其项目公司，我司与景瑞已开展了四个项目合作，其中1个集合资金信托计划亿元已于
年9月到期和一个亿元的项目已于年11月到期，目前存续共计亿元的项目。一、风险评估过程3月25日我部曹抗与北京业务二部的淦克旺一起赴宁波进行访谈，现场尽调访谈的人员为景瑞宁波公司的总经理李总及宁波公司的财务总监唐瑞敏。现将现场尽调的情况汇报如下：1用款项目于2015年初拍得地块，并于3月注册了开发该项目的单体项目公司，该项目公司为中外合资，利勇公司持股51为外资，上海骁华持股49，两家公司均为景瑞的全资子公司。截至现场尽调时土地款尚未付清，项目公司的注册款也未完全付清。2用款项目目前已动工，我们在项目现场看到建桩基部分已开始，公司计划在2015年9月左右开盘预售。
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f唐总介绍，用款项目计划继续使用公司的望府系列来进行设计和规划，在本用款项目旁边为景瑞在宁波的另外一个望府系列产品，我们在此称其为望府一期，望府一期于2013年开盘，目前别墅部分（总计160套左右）几乎售罄，高层部分去化90左右，该项目将于2016年交盘，公司将在望府二期（本用款项目）开盘预售前完成望府一期的全部销售。3关于项目的定价和成本，唐总介绍到，望府一期拿地成本较高，楼面价在6000元平左右，高层售价9000元平左右，别墅售价在18000元平左右，总体来看一期处于亏损状态，而对于二期，由于是中外合资拿地，楼面价3800元平，定价整体上与一期差距不大，因此，二期的利润空间较一期有较大幅度提升。4我们赴望府项目现场看了周边情况，整理来看，望府所在区域鄞州区的整体供应量大，项目周边产品的同质化也较为严重，几乎都以高层为主，未来去化压力较大。另外周边交通较为便利，项目在城市的主干道附近，未来有一条轻轨会从项目地经过，周边的商业配套齐全，包括即将开业的海港城与环球城，项目周边2公里内有三个大型城市综合体。5景瑞在宁波目前已有三个楼盘，包括望府一期（已去化大半），望府二期（用款项目，刚拿地），上府，公司今年还有计划继续拿地。
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f我们同时也赴上府项目进行现场尽调，上府距望府三分钟车程，与望府相比，上府离主城区距离更近，周r