f浅析人民币升值预期与房地产价格之间的联动关系2005年7月人民币汇率制度改革以来，人民币对美元汇率不断创出新高。截至2011年5月10日，人民币对美元汇率中间价报64950，连续第二个交易日创出新高。国内外一致预期人民币将会持续走高，与这些数字同时出现的还有不断上涨的CPI指数以及没有计入CPI指数的居高不下的房价。很多学者开始研究人民币汇率与房地产价格之间的关系。但是，笔者认为，人民币汇率与房地产价格之间并没有直接的作用关系，在短期内，市场预期对汇率变动的影响占很大的比重，因此汇率与房地产价格之间的联动关系是通过人民币预期来实现的。在人民币寻求均衡汇率的过程中人民币升值的预期被外界投机者不断放大。在现阶段国际上对人民币存在持续升值预期的背景下，需要探讨人民币升值预期与我国房地产价格的关系，本文将从理论分析，实证分析的角度进一步解释这一关系。随着金融市场化程度的不断提高，人民币升值预期与房价的相互作用相互影响程度越来越大。一般来讲，人民币升值预期对于房价的作用途径主要表现在国际游资的大量流入。人民币升值意味着以人民币计价的资产价值被低估，在资本自由流动的经济全球化的前提下，选择中国被低估的固定资产作为重要的资产配置，将成为国际自由资本增值的迫切需求在未来一段时间内，继续升值的预期将继续存在，通过羊群效应使得试图通过人民币升值而达到资本增值的国外热钱会继续流人，其中很大一部分将进人具有保值增值功能的房地产市场，形成了汇率外资房价传递机制：RMB升值预期和房价上升预期吸引外资流入房地产市场进行套利活动，又进一步推动了房价的上涨；房价上涨的表现增强了对外资流入的吸引力，会进一步增强外资的流入，这又会加大升值压力；这样不断的RMB升值外资流入房价上升的循环运动会加大人民币升值的压力和限度。鉴于此，使得房价上涨的并非人民币升值本身，人民币升值预期才是罪魁祸首。此外，人民币升值预期对房地产价格影响的作用机制还通过财富效应来实现。理论上人民币升值预期意味着进口商品价格的下降进而带动国内一般消费品价格走低消费者主观上感到剩余财富的增加就会倾向于将更多的钱投资房地产、股票市场等经济载体从而推动房地产市场需求增加房地产价格上涨。
由于人民币预期的不可测性，本文以掉期率来反映人民币预期，并以掉期率与即期汇率的比值作为汇率预期涨幅，将二者与房地产价格的相关数据进行r