关于房地产价格波动因素的文献综述
前言
房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。
近年来，我国房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。在这个背景下，笔者尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。
国外研究现状
国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格的实证研究主要集中在形成均衡房地产价格的动力因素和供需因素对房地产价格影响的实证分析方面。1需求因素对房地产价格波动的影响
早期的研究主要认为，房地产价格的波动影响因素有两大方面：一是经济水平的提高；二是城市人口的增长。
Gabriel，Mattey和Wascher（1999）运用经济学理论，来解释加利福尼亚州最大的两个城市近些年来住宅价格的变化模式。研究结果表明巨大净人口迁移是近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化的主要因素；反过来，经济机会的变化又驱使净人口迁移的变动，这和州水平的失业率差异是一致的。
随着经济学家们对消费理论的深入研究，收入被很有意义地划分为暂时收入和长期收入，GeoffrcyMee
（2002）通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是长久性收入，对房价的弹性都很大，尤其是在美国对于供给弹性欠佳的市场上，长期收入的弹性更高。房地产具有消费品和投资品的双重特性，因此消费者的消费理念和投资者的预期对房价也产生相当大的影响。2供给因素对房地产价格波动的影响
作为供给成本之一的土地价格，对房价的影响一直是房地产价格波动的研究热点。一方面土地作为房地产产品成本的重要组成部分，直接影响着房价；另一方面土地的稀缺性和固定性导致房地产产品的不完全竞争性，从而影响着房价。
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g和Wheato
（1994）利用香港19651990年的数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析，实证结果显示，土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。他们认为，土地的供给不足使住宅供给总量下降，再加上消费者预期未来土r