房地产拆迁评估的难点及应对措施
日期：2007619
来源：武汉房地产网作者：评论论坛
一、拆迁评估的难点回顾近几年的拆迁评估工作，感受最深的就是：难。尤其是2001
年国务院305号令执行以来，在国家倡导
房地产市场评估价格补偿”的前提下，拆迁评估
成了城市房屋拆迁的焦点综合起来，拆迁评估大致有六大难点，即：进门难、调查难、测算难、答
疑难、结案难、收费难。
、拆迁评估的难点
回顾近几年的拆迁评估工作，感受最深的就是：难。尤其是
2001年国务院305号令
执行以来，在国家倡导房地产市场评估价格补偿”的前提下，拆迁评估成了城市房屋拆迁的焦点
综合起来，拆迁评估大致有六大难点，即：进门难、调查难、测算难、答疑难、结案难、收费难。
1、进门难
拆迁工作大部分涉及城市的旧城区，没拆迁的时候天天盼拆迁，而当拆迁摆在面前的时候，有
的被拆迁户对拆迁评估不理解、
不支持、不配合态度，要么借口工作紧张出差在外，
要么安排老人阻拦门前，有的甚至谩骂、围攻评估人员。因此，估价师一般很难轻易进门查勘。
2、调查难
被拆迁的房屋一般都是年代久远、维修较差、且不大规则的棚户，现场查勘及市场调查主要难
在两点：一是房屋装修查勘难。房屋装修涉及的细部很多，且装修的内容五花八门，有包一面门
的，有零星贴瓷砖的，有杂木当木地板的，有塑料吊顶的等等，
每一项都必须记
载清楚，并要得到被拆迁人的认同，难度实在不小。一般
50平方米的房屋装修需要半天的
查勘时间，如遇经营性物业如酒店、宾馆、娱乐场所等复杂装修，更需耗费大量的时日。二是踩点调
查难。被拆迁房屋往往具有比较大的特殊性，
如有的一楼是混合结构而二楼却是砖
木结构，有的木结构房屋在一面砌筑砖墙等，市场可比实例较少，调查取样十分困难，尤其
是对装饰材料（有的是过时淘汰的材料）的认定、询价非常不易。
3、测算难
由于被拆迁房屋市场资料收集困难，因而在装饰材料价格、特殊房地产现时价格等方面要花费
大量的精力。评估机构必须根据查勘的情况谨慎确定成新、
朝向、楼层等增减系数，
选择适当的评估方法，选定合理的比较实例进行测算。一般的拆迁评估要进行23次试算，
复杂的甚至要进行五六次试算再加上地方拆迁实施办法有时与国家法律有些冲突，
评估机构
执行起来无所适从。如遇大面积多户拆迁，那测算就更为艰难，每一栋楼之间、户与户之间
f需进行合理的平衡，既要保证合法合规，又要体现差别，稍有不慎，就r